L’esclat de la bambolla immobiliària seguit de la crisi del sector ha suposat que es frustraren les expectatives de desenvolupament urbanístic de grans superfícies de terreny classificades en els temps d’eufòria com a sòls urbanitzables, la majoria de les quals ni tan sols s’ha aprovat el planejament de desenvolupament.

La paradoxa és que al mateix temps que aquests sòls es veien privats de tota expectativa i perdien el seu valor de mercat, s’incrementava considerablement el seu valor cadastral a causa que les ponències van ser aprovades en molts casos en el moment àlgid del mercat immobiliari. Açò ha suposat l’increment dels tributs que graven els béns immobles; en particular de tributs municipals com l’IBI. Per exemple la Ponència de Valors de Callosa va ser aprovada en 2007 situant uns valors cadastrals molt per damunt dels valors del mercat actual. Els pitjors parats han sigut els propietaris de finques urbanitzables que es van trobar atrapats en possessió de parcel·les amb unes altes carregues impositives i poc o nul rendiment econòmic.

Afortunadament, en 2009 diversos propietaris afectats per les últimes requalificacions de l’Ajuntament de Badajoz van iniciar una reclamació per a pagar l’IBI com a sòl rústic. El cas acaba amb una sentència revolucionària per part del Tribunal Superior de Justícia d’Extremadura que va acceptar les pretensions dels propietaris i considera que, encara que es tracte de sòl urbà, l’IBI corresponent a aquesta categoria només ha de fer-se efectiu quan existisca un pla parcial urbanístic o s’haja construït alguna dotació (carreteres o enllumenat). En cas contrari, es paga com a terreny rústic. Amb l’objectiu que aquesta sentencia no tinguera jurisprudència, l’Estat va interposar un recurs d’interès de llei davant el Tribunal Suprem, que si be no servia per a revocar la sentència anterior, almenys evitaria que fóra aplicable en la resta del Estat. No obstant açò, el TS ha fallat en contra de l’Administració, per la qual cosa la decisió del TSJ d’Extremadura “regeix per a tots els tribunals i jutges d’Espanya”.

El Tribunal Suprem sentència concloent que “només poden considerar-se urbans a efectes cadastrals els immobles considerats en el Pla General com a urbanitzables quan hagen sigut objecte d’ordenació detallada”. Així mateix, disposa que “el sòl està en situació de rural fins que acabe la corresponent actuació d’urbanització”. El Suprem no revoca la requalificació de la finca, que seguirà sent urbanitzable, sinó solament el valor per al pagament fiscal. L’Alt tribunal arriba a tenir en compte que, d’aplicar-se un valor superior per a calcular un impost, podria hipotèticament arribar a plantejar-se que s’està confiscant una propietat ja que “s’està gravant una riquesa fictícia o inexistent”, i un impost no pot gravar una riquesa que no existeix, açò és inconstitucional i confiscatori.

Açò sí, els afectats han de reclamar per via judicial, ja que l’aplicació d’aquesta nova doctrina no s’aplica automàticament a tots els casos, sinó tan sols a aquells que es troben recorreguts davant els tribunals, que ara hauran d’aplicar la jurisprudència del TS.

Cada comunitat autònoma té la seua pròpia normativa urbanística i cada Ajuntament el seu pla local, per la qual cosa és necessari estudiar cada cas. “Així i tot, la filosofia general és la mateixa”, i encara que cada consistori utilitze uns termes diferents, la doctrina del Suprem marca que ha de tindre en compte el valor rústic per a efectes fiscals quan no existisca desenvolupament urbanístic en els terrenys afectats.

Segons la sentència els ajuntaments segueixen tenint la competència per requalificar terrenys quan consideren que és per interès general. Si s’ha aprovat un pla urbanístic però no es desenvolupa, es pot demanar la seua nul·litat per a pagar l’IBI com a finca rústica. S’obri la possibilitat, per a molts propietaris, que puguen iniciar-se accions enfront de l’Administració demanant el seus drets .
Els ajuntaments ingressen anualment l’Impost sobre Béns Immobles, del que la majoria procedeix del que es considera sòl urbà. En estar dins de les ciutats i poder edificar-se, el seu valor cadastral augmenta considerablement i els propietaris han de pagar entre el 0,5% i el 1% del seu valor. No obstant açò, en el cas del sòl rústic, el gravamen s’estableix de forma diferent, ja que s’estableix en funció del rendiment que s’obtinga pel seu ús, per exemple, en funció del cultiu. Açò fa que, per exemple, una requalificació supose pagar fins a cent voltes més d’IBI pel mateix terreny.

La sentència del Suprem ve a ajustar l’IBI al valor real dels terrenys, i encara que supose una pèrdua econòmica per als ajuntaments, ÉS DE SENTIT COMÚ. Era inassumible que s’establira una valoració cadastral fora de la realitat del mercat actual en parcel·les que no havien adquirit la condició de sòl urbà. No obstant açò, l’Administració liquidava l’impost i ho recaptava, any darrere any, com si tingueren aquest valor, quan són bancals de cultiu.

Amb el criteri d’interès de Llei que estableix la Sentència, s’impedirà que en endavant l’Administració seguisca recaptant un impost pel qual no oferia res a canvi. El normal és que els ajuntaments retiren d’ofici els rebuts que estan realitzats segons el criteri anterior, i si no ho fan, la recomanació que dóna l’advocat que ha portat el cas de l’IBI, és que no es pague i es reclame, ja que la sentència és aplicable des del moment en què es dicta. El lletrat creu que recuperar pagaments anteriors és més complicat i qui ho pretenga haurà d’interposar demandes judicials.

En Callosa existeixen innombrables parcel·les urbanitzables no desenvolupades que poden reclamar la devolució del tribut. Estan sobretot en les partides situades al voltant del casc urbà: Maus, Colomina, Casella, Falset, Fons de la Mula, Peita, Saforna, Micleta, Armaig, Colomer, Fons de la Grava, Aixarà, Horteta i Alsanet.

El futur de bona part d’aquests sòls urbanitzables és incert, és difícil determinar en quin moment es transformaran per a satisfer noves demandes de productes immobiliaris. El que si és evident és que en molts casos aquesta transformació es produirà a mitjà o més aviat a llarg termini. I cal pensar que alguns d’aquests sòls urbanitzables no arriben mai a transformar-se.

Com es podia entendre que les parcel·les de cultiu estigueren tributant com si foren solars?. Què contesten quan preguntem als gestors públics competents en la matèria, en les conselleries, en Hisenda, o en l’ajuntament?. La primera contestació: açò no és competència nostra, sempre hi ha un altre organisme que resulta competent; la segona contestació: el que vostè ens planteja no és més que l’aplicació de la Llei.

La raó? La mera determinació de la voluntat del mateix ajuntament que ha de percebre molts d’aquests impostos. Encara que s’enfonse el món, els propietaris de bancals de cultiu seguiran pagant IBI, Plusvàlues, Imposats de successions i de Transmissions, etc. com si el que posseeixen foren solars urbans.

El Suprem ha considerat que els terrenys requalificats, però que no hagen sigut urbanitzats ni amb programa aprovat, podran pagar l’IBI com si foren rústics, uns terrenys que no deixaran de ser urbanitzables, però que tindran valor com si foren rústics mentre no es produïsca el desenvolupament urbanístic.

La pregunta serà: què fem ara?. Haurem de seguir pagant l’IBI en la seua modalitat urbana pels bancals de cultiu? Què passarà amb els diners que ja s’ha recaptat injustament? El que sí resulta clar és que tots aquests organismes i autoritats no poden seguir acollint-se a l’argument que la llei està de la seua part.
La decisió pot tindre importants conseqüències econòmiques per a les arques municipals, més encara si finalment s’estableix que té efectes retroactius. Cal recordar, en aquest sentit, que els ingressos de l’Ajuntament procedents de l’IBI són una de les partides més importants per a les arques municipals. En cas de confirmar-se que s’anul·len els rebuts d’IBI urbà per a aquest tipus de terrenys, l’impacte sobre els ingressos del Consistori pot ser considerable, però es desconeix de moment les quantitats que podrien perdre’s en el cas de Callosa després de la decisió judicial.

Compromís argumenta que en el municipi de Callosa es va elaborar en 2007 la Ponència de Valors com a conseqüència de l’aprovació del PGOU, però fins al diad’avui el programa de desenvolupament de molts sectors no ha sigut aprovat per diferents motius que en cap cas poden ni deuen imputar-se als propietaris de les finques incloses, A FI DE DEFENSAR SEMPRE ELS INTERESSOS DELS VEÏNS AFECTATS, assimilant els valors als de sòl considerat com a rústic a efectes cadastrals. Compromís per Callosa ha anunciat la pròxima presentació d’una moció per a demanar a l’equip de Govern del PP:

1.Que procedisca amb la màxima urgència a fer un estudi per part dels tècnics municipals, de les finques del terme situades en sòls urbanitzables no desenvolupats, que actualment paguen l’IBI urbà i que podrien veure’s afectades per la recent decisió del Tribunal Suprem que considera que han de pagar IBI rústic.

2.Que inicie els treballs d’estudi sobre l’abast de la nova liquidació dels valors cadastrals d’aquestes finques, per l’impacte que tindrà no solament en l’economia dels agricultors i propietaris de Callosa, sinó també en el compte d’ingressos de les arques municipals.

3.Que es remeta a la Direcció Territorial de Cadastre un escrit en el qual sol·licite una modificació dels valors de les parcel·les que afecten a sectors sense programació aprovada perquè els propietaris afectats puguen pagar l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) com a sòl rústic.

4.Que es comunique la nova situació a tots els propietaris afectats i es faciliten els tràmits per a possibles reclamacions.